Kategorie
Baza wiedzy

Do kogo należy brzeg jeziora?
PRAWO PRZEJŚCIA – fakty i mity

Działka z bezpośrednim dojściem do jeziora to marzenie wielu miłośników Warmii i Mazur. Są to tereny atrakcyjne zarówno rekreacyjnie, jak i inwestycyjnie.

Grunty z dostępem do jeziora są czymś unikatowym. Działki z linią brzegową są zwykle najbardziej pożądane i niezwykle trudne do znalezienia. Rozprawiamy się z mitami i półprawdami krążącymi wokół możliwości przechodzenia przez działkę turystów czy ogrodzenia działek z linią brzegową.

1,5 m pas linii brzegowej jest dobrem publicznym

To nieprawda. Panuje mylne przekonanie, że 1,5 metrowy pas okalający jezioro jest dobrem publicznym. Teren nad jeziorem wraz z 1,5 metrowym pasem linii brzegowej należy do właściciela działki.

Linia brzegowa jeziora powinna być ogólnodostępna, ale nie jest to teren publiczny.

Czy wiesz, że… dostęp do jeziora jest w Polsce czymś unikatowym?

To wynika z niskiego współczynnika jeziorności, który wynosi zaledwie 0,9%.

Jeziorność to stosunek powierzchni jezior do ogólnej powierzchni kraju.

Ustawodawca w ustawie Prawo Wodne zadbał o możliwość obejścia akwenu dookoła bez konieczności wchodzenia do wody w miejscach, gdzie stoją ogrodzenia poszczególnych działek. Ponieważ jeziora w ogromnej większości są dobrem publicznym, dlatego każdy może spacerować linią brzegową czy przybić do brzegu .

Nie bez znaczenia jest także fakt, że pozostawienie półtorametrowego pasa wzdłuż linii brzegowej daje służbom ratowniczym możliwość szybszego dotarcia do osób potrzebujących pomocy na wodzie.

Spacer jest dozwolony, piknik nie?

To prawda, każdy może spacerować wzdłuż jeziora, ale jedynie właściciel działki z linią brzegową jeziora ma prawo do spędzania na niej czasu.

Półtorametrowy pas przy linii brzegowej może jedynie posłużyć do wyjścia z jeziora oraz daje możliwość obejścia akwenu dookoła, tzw. prawo przejścia. Przepisy prawa jednoznacznie określają, że osoby trzecie nie mogą korzystać z przywilejów właściciela – czyli spędzać czasu na działce.

Obowiązkiem posiadacza działki z linią brzegową jeziora jest nieutrudnianie dostępu do publicznego jeziora, oraz nie odbieranie możliwości wyjścia z wody na brzeg jeziora, przespacerowania się brzegiem jeziora czy – w wyjątkowych sytuacjach – przybicia do brzegu łódką.

Wszelkie tabliczki informujące o zakazie przejścia czy zakazie wstępu postawione na półtorametrowym pasie okalającym jezioro są niedozwolone.

Wędkarze mogą łowić w dowolnym miejscu

To mit. Teren nad jeziorem wraz z pasem linii brzegowej należy do właściciela gruntu. Zdarzają się przypadki, że użytkownicy jeziora nadużywają gościnności właścicieli działek nad jeziorem. Wędkarze rozkładają swój sprzęt i spędzają nad wodą długie godziny, zapominając że nie jest to miejsce publiczne.

Ustawodawca zadbał o równowagę w tej materii – przywilej wypoczywania oraz aktywnego spędzania czasu nad jeziorem należy wyłącznie do właściciela danego gruntu oraz osób, którym właściciel pozwoli przebywać na jego działce.

Osoby przebywające na posesji wbrew woli właściciela popełniają przestępstwo (jeśli działka jest ogrodzona) lub wykroczenie (w przypadku działki nieogrodzonej), zagrożone karą grzywny do 500 zł.

Prawo przejścia dotyczy także pomostów

Mit. Po nowelizacji prawa wodnego to właściciel konstrukcji decyduje, kto może przebywać na pomoście. Prawo własności nie ma wyłączeń – na pomost nie można wchodzić bez pozwolenia, przebywać, z prywatnego pomostu nie można także łowić ryb.

O ile pomost zbudował właściciel (kilku właścicieli okolicznych działek) z zachowaniem niezbędnych procedur, tj. zgłosił budowę pomostu, uzyskał pozwolenie wodnoprawne oraz zawarł umowę użytkowania gruntu pod wodami, może reglamentować dostęp do takiego pomostu.

Zakaz grodzenia działki z linią brzegową

To tylko częściowo prawda, są pewne ograniczenia w stawianiu ogrodzenia od strony jeziora. Swobodny dostęp do linii brzegowej oznacza, że właściciel działki na Mazurach nie może dowolnie grodzić terenu od strony jeziora, nie oznacza to jednak, że działki nie można ogrodzić w ogóle.

Właściciele działek z linią brzegową mają dwie możliwości – pozostawić działkę ogrodzoną z tylko z trzech stron lub ogrodzić działkę, lecz od strony jeziora zachować odległość 1,5 m. Prawo Wodne zabrania grodzenia nieruchomości przyległych do powierzchniowych wód publicznych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, a także zakazywania lub uniemożliwiania przechodzenia przez ten obszar.

Prawo Wodne art. 478. Ust. 2

Kto wbrew przepisowi art. 232 ust. 1 grodzi nieruchomości przyległe do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych lub do brzegu wód morskich lub morza terytorialnego, w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, lub zakazuje lub uniemożliwia przechodzenie przez ten obszar – podlega karze grzywny.”

Działka z linią brzegową – garść teorii

Kwestię praw i obowiązków szczegółowo reguluje

ustawa „Prawo Wodne” z dnia 20 lipca 2017 r. Art. 34 ust. 1 i 2 mówi, że

„Każdemu przysługuje prawo do powszechnego korzystania z publicznych śródlądowych wód powierzchniowych (…)”

Warto wspomnieć, że ustawodawca dokładnie precyzuje, co ma myśli posługując się terminem korzystania z jeziora czy rzeki:

Powszechne korzystanie z wód służy do zaspokajania potrzeb osobistych, gospodarstwa domowego lub rolnego (…), a także do wypoczynku, uprawiania turystyki, sportów wodnych oraz, na zasadach określonych w przepisach odrębnych, amatorskiego połowu ryb.”

Właściciel działki na Mazurach, wykonując swoje prawo własności nie może ograniczać – ogrodzeniem, a nawet tabliczką – przysługującego ogółowi prawa dostępu do wód publicznych.

Nie trzeba przekonywać, że działka z własną linia brzegową jest unikalna. Pozwala w pełni korzystać z uroków Krainy Tysięcy Jezior. Pamiętajmy jednak, że niezależnie do kogo należy działka z linią brzegową – można po niej przejść w dowolnym momencie. Co często wymaga nie lada determinacji – większość z wielbiciel Warmii i Mazur wie, że dotarcie do linii brzegowej bywa bardzo trudne… lasy, bagna i trudno dostępne tereny nie ułatwiają spacerów 😉

Z przekonaniem graniczącym z pewnością można stwierdzić, że w większości przypadków nikt nie dotrze do półtorametrowego pasa ochronnego, bo niełatwo znaleźć swobodne dojście do jeziora.

Kategorie
Baza wiedzy

Działka na Mazurach – jak wybrać grunt?

Warmia i Mazury bez trudu mogą oczarować każdego, kto rozważa kupno działki nad jeziorem. Zakup działki na Mazurach bez sprawdzenia terenu i pogłębionej analizy formalnej może okazać się błędem, a marzenie o domku nad jeziorem pozostanie w sferze planów. Podpowiemy, na co w pierwszej kolejności zwrócić uwagę, przeglądając ogłoszenia, o co pytać właścicieli działek i jak weryfikować dokumenty dotyczące gruntów.

Wielkość i wymiary działki na Mazurach

Powierzchnia gruntu i jego wymiary to podstawa informacja, którą otrzymujemy już podczas pierwszej rozmowy telefonicznej ze sprzedającym. Mając podstawowe dane na temat długości i szerokości działki, można wywnioskować czy w przyszłości dane Ci będzie cieszyć się upragnionym domkiem na Warmii lub Mazurach.

Wielkość działki to sprawa indywidualna, każdy kupujący ma inne oczekiwania co do przestrzeni, która pozwoli oddać się pasji w wolnym czasie. Często słyszymy od klientów, którzy zgłaszają się do nas z prośbą o pomoc w znalezieniu działki w Krainie Wielkich Jezior, że przedmiotem pożądania jest „mała działka na Mazurach”, choć zwykle to pochodna obaw, że większe działki są bardzo drogie.

Na lokalnych portalach bez trudu można znaleźć grunty z piękną i szeroką linią brzegową o metrażu wielkości około 1000 m2. Oczami wyobraźni widzisz poranne spacery w kierunku jeziora – szeroka tafla wody, kilkadziesiąt metrów od prywatnej plaży… – słowem wymarzona oferta! Nic bardziej mylnego.

Każdy, kto szukał działki na potrzeby budowy domu orientuje się, że podobny metraż pozwala na dość swobodną zabudowę i organizację przestrzeni wokół domu. Działki na Mazurach rządzą się nieco innymi zasadami – trzeba pamiętać, że na gruntach z linią brzegową bardzo często obowiązuje obszar ochronny, który ogranicza zabudowę gruntów.

Ustawa o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 roku mówi o zakazie budowania nowych budynków w odległości 100 metrów od linii brzegowej jezior, rzek czy innych naturalnych akwenów. Działka o wielkości 1000 m2, (załóżmy w kształcie prostokąta) miałaby ok. 130 m a szerokość ok. 7,5 m – w związku z tym nie ma szans na zabudowę. Dlatego na wymiary działki warto zwrócić uwagę już na etapie przeglądania ogłoszeń czy rozmowy ze sprzedającymi.

Działka rolna – możliwa zabudowa

Część osób zgłaszających się do nas z chęcią zakupu działki na Mazurach, na wstępie odrzuca możliwość zakupu działki rolnej. Wynika to z mylnego przeświadczenia, że działka rolna wyklucza zabudowę.

Działka na Mazurach - jak wybrać grunt?

Zdecydowana większość gruntów nad jeziorami to właśnie tereny rolne, ale nie oznacza to braku możliwości zabudowy. Wręcz przeciwnie, na takim terenie można wystąpić o ustanowienie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub zawnioskować o warunki zabudowy. Niech potwierdzeniem będzie fakt, że na działkach z dostępem do jeziora na Warmii i Mazurach z łatwością można dostrzec domy 🙂 Więcej o tym jak uzyskać warunki zabudowy na działkach rolnych znajdziesz w tym artykule.

Status działki rolnej nie wyklucza zabudowy. Jednak nie na każdej działce można się budować – wnioski rozpatrywane są indywidualnie pod kątem wskazanych ustawą kryteriów. Proces uzyskania warunków zabudowy bywa dość złożony, dlatego przygotowanie analizy i oceny prawnej pod kątem realizacji zabudowy na danym terenie polecamy zlecić radcy prawnemu. Jeśli zdecydujecie się przejść przez temat samodzielnie, sprawdźcie:

  • czy działka posiada dostęp do drogi publicznej,
  • możliwość uzbrojenia terenu w prąd,
  • zabudowę przy sąsiedniej działce przy tej samej drodze publicznej (pomocne przy określeniu kierunku realizowania kolejnego budynku mieszkalnego).

Wydawać, by się mogło, że temat nie jest zbyt skomplikowany, niestety ustawodawca dość szeroko interpretuje „sąsiednia działkę”. W teorii – sąsiednia działka to obszar terenu o granicach wyznaczonych w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszym jednak niż 50m (bez limitu maksymalnego). Zatem urzędnik może uznać zabudowę, znajdującą się 60m od nas jako „sąsiednią” lub „nie”. Dlatego warto zlecić proces uzyskania warunków zabudowy radcy prawnemu lub osobie, zajmującej się tym zawodowo. Te osoby wiedzą jak poruszać się w zawiłościach prawa.

Głusza czy serce Mazur, czyli lokalizacja

Tereny nad małymi jeziorami mają z reguły bardzo atrakcyjne położenie – w otulinie lasu, z mniejszą gęstością zabudowy. Z drugiej strony grunty nad Szlaku Wielkich Jezior Mazurskich ze względu na szlak żeglugowy od zawsze cieszą się dużym powodzeniem.

Warto zadać sobie pytanie już na etapie poszukiwań jakie są nasze potrzeby – jeśli szukamy mazurskiej głuszy, a ukojenie od codzienności znajdziemy w odgłosach przyrody, to polecamy skupić się na poszukiwaniu gruntów nad jeziorami objętym strefą ciszy lub nad bardziej kameralnymi jeziorami.

Jak wybrać działkę na Mazurach

Odpowiedzi na pytania o formy spędzania wolnego czasu, rodzaje aktywności fizycznej, ulubione pasje, bliskość mariny są kluczowe przy wyborze gruntu na Mazurach. Fani żeglarstwa zwykle mają inne wymagania niż pasjonaci wędkarstwa muchowego. Co nie znaczy, że tych oczekiwań nie da się połączyć. Warmia i Mazury są niezwykle różnorodne!

Zwrócić uwagę na dojazd i media

Działki oddalone od siedlisk są sporo tańsze od gruntów zlokalizowanych na terenach zurbanizowanych. Jednak jeśli grunt nie leży na Szlaku Wielkich Jezior Mazurskich, to nie znaczy, że jest źle skomunikowany.

Warto sprawdzić infrastrukturę – nie tylko dojazd do działki i odległości od dróg krajowych oraz większych miast, lecz także ustalić czy między działkami poprowadzone są drogi wewnętrzne. To ważne, by móc swobodnie dojechać, niezależnie od pogody.

Możecie spotkać się z sytuacją, że na mapach geodezyjnych nie ma widocznych dróg. Wówczas dochodzi kolejny temat do weryfikacji – sprawdzenie jak wygląda temat służebności gruntowej – czy jest to już ustanowione czy ten proces dopiero trzeba będzie przejść.

Równie istotna jest infrastruktura techniczna – m.in. przyłącze prądu. W przeciwnym razie koszty doprowadzenia mediów mogą być niewspółmiernie wysokie w stosunku do kosztu zakupu działki.

Działka nad Mazurach – formalności

Idealne miejsce – doskonale położona, kameralna działka o pożądanym metrażu, który pozwoli na budowę mazurskiego zakątka w ramach zakładanego budżetu. Przed Tobą ostatnia faza – formalności, warto zweryfikować informacje, którymi dysponujemy. Pod uwagę trzeba brać zapisy w kilku dokumentach. Ważne, by zapoznać się z kompletną dokumentacją.

Zanim zdecydujesz się obejrzeć działkę, poproś właściciela gruntu o numer księgi wieczystej – to dokument przedstawiający stan prawny gruntu oraz wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz zaświadczenie z MPZP, umożliwi Ci to sprawdzenie kilku elementów:

  • właściciela/właścicieli działki,
  • pozwoli ustalić czy działka stanowi zabezpieczenie w kredycie,
  • służebność, czy istnieją ograniczone prawa do korzystania z nieruchomości (osobistą lub gruntową),
  • czy teren objęty jest planem zagospodarowania przestrzennego lub czy istnieją przesłanki ustawowe do uzyskania warunków zabudowy,
  • strefy ochronne,
  • klasę bonitacyjną, którą objęty jest grunt (klasę żyzności gleby),
  • infrastrukturę techniczną oraz uzbrojenie terenu w media,
  • wysokość gruntu względem sąsiadujących działek czy samego jeziora,
  • czy nie jest to teren podmokły,
  • wymiary działki.

Kolejna kwestia, którą warto sprawdzić – czy dla danego obszaru sporządzona została mapa zagrożenia powodziowego lub mapa ryzyka powodziowego. Objęcie terenu takimi mapami nie tylko może świadczyć o ryzyku zalania działki, ale też wiąże się z utrudnieniami lub wręcz brakiem możliwości zabudowy takiej działki lub dokonania na niej nasadzeń.

Każda kupowana nieruchomość wymaga indywidualnej analizy, ale warto poczynić ten trud, by móc cieszyć się – w niedalekiej przecież przyszłości – własnym domkiem na Warmii lub Mazurach.

Kategorie
Baza wiedzy

DZIAŁKA ROLNA na Mazurach – zabudowa krok po kroku

Zostałeś szczęśliwym posiadaczem działki na Mazurach lub dopiero planujesz zakup wymarzonego gruntu. Sen z głowy spędza ci pytanie o jakie formalności zadbać, by na swojej działce rolnej móc postawić wymarzony dom. Podpowiemy ci jak przejść całą procedurę krok po kroku.

Wyobraź sobie, że stajesz się posiadaczem działki rolnej na Warmii lub Mazurach, która ma własną linię brzegową pięknego, czystego jeziora. Twoja działka znajduje się w otoczeniu lasu, który daje Ci poczucie wytchnienia. Panują cisza i spokój, które uspokajają nerwy nawet pracowników największych warszawskich korporacji. Powietrze jest nad wyraz świeże. Nie ma smogu… Gdzieś w oddali widać sąsiada, który wypływa łódką ze swojego pomostu. Chce złowić sandacza na obiad. To jest ten moment, kiedy podejmujesz decyzję o wybudowaniu tu domu jednorodzinnego, żeby przyjeżdżać na początku w weekendy, wakacje, a może kiedyś zostać tu na zawsze (wg Radia Zet, 800 osób rocznie przeprowadza się z Warszawy na Mazury). Pozostaje tylko pytanie – jak to zrobić?

Poniżej instrukcja krok po kroku. Ostrzegamy, przed tobą garść teorii bez której nie ruszysz z miejsca. Wybraliśmy najważniejsze pojęcia, które dadzą ci orientację, co robić by spełnić marzenie o własnym domu na Mazurach.

Krok 1. WZ / MPZP dla działki na Mazurach

W pierwszej kolejności należy ustalić w Urzędzie Gminy, czy dany grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i czy należy uzyskać warunki zabudowy oraz sprawdzić klasę bonitacyjną w wypisie/wyrysie gruntu.

Czym jest zabudowa zagrodowa?

Pojęcie zabudowy zagrodowej należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. W praktyce: budynek jednorodzinny oraz przynajmniej jeden budynek tzw. gospodarczy. Nie trzeba być rolnikiem, by zawnioskować o warunki zabudowy na zabudowę zagrodową. Przykład budynku gospodarczego poniżej:

Jeśli Twoja działka na Warmii lub Mazurach posiada klasę bonitacyjną 1-3 (żyzną), a zależy nam wyłączenie na zabudowie mieszkaniowej należy skorzystać z art. 7 pkt 2a Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych cyt: „Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782, z późn. zm.);

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 460, 774 i 870);

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość czy stanowią kilka odrębnych części.

W przypadku WZ organem samorządowym do którego należy skierować wniosek jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). Postępowanie przeważnie wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego i powinno zakończyć się wydaniem decyzji w ciągu miesiąca od daty wszczęcia (art. 35 § 3 k.p.a.). Wniosek musi spełniać kilka warunków stawianych przez ustawę o  planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1)  co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2)  teren ma dostęp do drogi publicznej;

3)  istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4)  teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5)  decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Warto zwrócić też uwagę na ust 4 ww. artykułu, który mówi, że ”Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.”

Krok 2. Wyłączenie z produkcji rolnej (zabudowa mieszkaniowa)

Patrz artykuł: USTAWA ROLNA – jakich nieruchomości rolnych nie dotyczy?

Krok 3. Geodeta

Mapa sytuacyjno-wysokościowa do 1:500 jest niezbędna do wykonania projektu budowlanego w Polsce. Na tę mapę architekt adaptujący naniesie obrys naszego domu.

Krok 4. Zakup i adaptacja gotowego projektu architektoniczno-budowlanego do działki

Najważniejszy dla działki na Mazurach jest projekt budowlany, który zawsze jest wydawany w czterech egzemplarzach (dla urzędu, dla organu nadzoru budowlanego, dla kierownikowi budowy i dla inwestora).

Na na mapie od geodety, architekt sporządza projekt obejmujący:

  • określenie granic działki lub terenu,
  • usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
  • sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
  • układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów,
  • wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

Krok 5. Uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów:

Krok 6. Uzyskanie pozwolenia na budowę

Pozwolenie na budowę wydawane jest przez starostę w ciągu 65 dni. Zgodnie z art. 33 pkt 2 Ustawy Prawo Budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami,
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • decyzję WZ,
  • wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
  • warunki techniczne dostawy mediów.

Pozwolenie na budowę nie jest wymagane w przypadku:

  • wolno stojącego, parterowego budynku gospodarczego,
  • garażu,
  • altany,
  • przydomowego ganku i oranżerii,
  • wolno stojącego, parterowego budynku rekreacji indywidualnej (np. niewielkie domki letniskowe-sezonowe),
  • basenu lub oczka wodnego.

Dotyczy to obiektów, których powierzchnia nie przekracza 35 m2 (poza basenem i oczkiem wodnym – tu powierzchnia nie może przekroczyć 50 m2).

Zwolnienia z uzyskania pozwolenia na budowę doczekały się również zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3.

28 czerwca 2015 roku weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego dzięki, której można rozpocząć budowę po upływie 30 dni od zgłoszenia budowy i złożeniu odpowiedniej dokumentacji – jeżeli właściwy organ w tym czasie nie wniesie sprzeciwu.

Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego – dwie procedury:

Źródła:

  1. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.03.2003 r.
  2. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3.02.1995 r.
  3. Ustawa Prawo budowlane z dnia 7.07.1994 r.
  4. Kodeks postępowania administracyjnego z dnia 14.06.1960 r.
Kategorie
Baza wiedzy

OBSZARY CHRONIONE NA WARMII I MAZURACH – czy możliwa jest zabudowa?

Większość obszaru Warmii i Mazur to tereny chronione, które kojarzą się z dziką naturą i brakiem możliwości zabudowy. Niemniej jednak bez trudu napotyka się zabudowę nawet na dziewiczych terenach Warmii i Mazur. Z czego to wynika?

Zgodnie z prawem, jest możliwość zabudowy na obszarach chronionych takich jak np. Mazurski Park Krajobrazowy, Natura 2000 czy Zespół przyrodniczo-krajobrazowy, ale towarzyszą jej różnego rodzaju zakazy i obostrzenia.

1. Obszary chronionego krajobrazu

Art. 24 Ustawy o ochronie przyrody, wymienia szereg zakazów dotyczące obszarów chronionego krajobrazu, do najważniejszych należą m.in.

A. budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od: linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych oraz od zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych, usytuowanych na wodach płynących przy normalnym poziomie piętrzenia określonym w pozwoleniu wodnoprawnym,

B. likwidowania i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, jeżeli nie wynikają one z potrzeby ochrony przeciwpowodziowej i zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego lub wodnego lub budowy, odbudowy, utrzymania, remontów lub naprawy urządzeń wodnych,

C. likwidowania naturalnych zbiorników wodnych, starorzeczy i obszarów wodno-błotnych,

D. realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o  udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania
na środowisko;

Przedsięwzięciem mogącym potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko jest realizacja zabudowy mieszkaniowej wraz z towarzysząca jej infrastrukturą, o ile działka zlokalizowana jest na obszarach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a powierzchnia zabudowy mieszkaniowej jest nie mniejsza niż 2 ha lub na obszarach nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a powierzchnia zabudowy jest nie mniejsza niż 0,5 ha.

Dodatkowe koszty

Należy pamiętać, że przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia (trawniki, ścieżki, drogi dojazdowe, parkingi itp.), w tym tymczasowego, w celu realizacji
przedsięwzięcia.

W takim przypadku przed decyzją o warunkach zabudowy należy uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, o którą należy wystąpić do właściwego Urzędu Gminy. Do wniosku należy dołączyć dokumenty, w tym m.in. kartę informacyjną przedsięwzięcia. Właściciel nieruchomości zazwyczaj musi wtedy zlecić specjalistycznej firmie wykonanie takiej karty informacyjnej (koszt od 500 zł). W przypadku gdy realizacja zabudowy mieszkaniowej wymagać będzie przeprowadzana obowiązku  przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wtedy należy wykonać raport środowiskowy (koszt od 10 000 zł) dotyczącego planowanego przedsięwzięcia. W ramach takiej procedury
wymagana jest zazwyczaj inwentaryzacja przyrodnicza, która wykonana jest w określonych porach roku i może potrwać kilka miesięcy.

Obszary chronionego krajobrazu tworzone są uchwałą sejmiku województwa, w której znajdziemy wszystkie zakazy obowiązujące na danym terenie chronionym, jak również odstępstwa od tych zakazów. Przy projektowaniu zabudowy mieszkaniowej na tej formie ochrony przyrody należy przede wszystkim przeanalizować wszystkie obostrzenia i tak wkomponować obiekt budowlany na terenie działki, by nie naruszał wskazanych w uchwale zakazów.

2. Zespoły przyrodniczo-krajobrazowe

Ustawa o ochronie przyrody nie obejmuje żadnej postaci zakazu lokalizowania na ich terenie nowych obiektów budowlanych. Nie mniej jednak należy pamiętać, że zespoły przyrodniczo-krajobrazowe to fragmenty krajobrazu naturalnego i kulturowego zasługujące na ochronę ze względu na ich walory widokowe lub estetyczne. Należy jednak zwrócić uwagę na art. 45 ust. 1 pkt. 7 dotyczący zakazu zmiany sposobu użytkowania ziemi. Jeśli działka na Mazurach przeznaczona jest pod działalność rolniczą, to powinno się wnioskować o WZ na zabudowę zagrodową, aby nie zmieniać jej przeznaczenia.

3. Parki krajobrazowe

Art. 17 ustawy o ochronie przyrody wskazuje zakazy obowiązujące na tej formie ochrony.

Procedura uzyskania wz na budowę domu w granicach parku krajobrazowego jest identyczna jak na obszarze chronionego krajobrazu.

Wybudowanie budynku mieszkalnego na Warmii i Mazurach jest możliwe, jeśli przedsięwzięcie to zostanie uznane przez właściwy organ za takie, dla którego sporządzenie raportu o oddziaływaniu na środowisko nie jest obowiązkowe, a przeprowadzona procedura oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wykaże brak niekorzystnego wpływu tego przedsięwzięcia na przyrodę i krajobraz parku krajobrazowego, o ile właściwy organ stwierdzi potrzebę przeprowadzenia oceny przedsięwzięcia na środowisko. Do wniosku o WZ zaleca się dołączenie karty informacyjnej, dokumentującej brak negatywnego wpływu budowy na środowisko.

4. Natura 2000

Możliwość zabudowy istnieje, jeśli podejmowanie działania zmierzające do uzyskania decyzji administracyjnych, pozwalających na przygotowanie i przeprowadzenie procesu budowlanego, nie zostaną przez właściwy organ uznane za podejmowanie działań mogących osobno lub w połączeniu z innymi działaniami, znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natura 2000. W tym wypadku trzeba się liczyć z potrzebą zlecenia raportu środowiskowego, jego kosztem i czasem potrzebnym na jego wykonanie.

Podsumowując, warto stosować ekologiczne rozwiązania budowlane i chronić przyrodę nie tylko dlatego, bo tego wymaga ustawodawca, ale też ze względu na postępujące globalne ocieplenie wynikające z ludzkiej pychy, która kiedyś może doprowadzić do katastrofalnych skutków dla nas wszystkich.

Źródła:

  1. Ustawa o ochronie przyrody z dnia 16.04.2004 r.
  2. Encyklopedia Warmii i Mazur

Piotr Kaniewski

Kategorie
Baza wiedzy

Rośnie zainteresowanie działkami na Mazurach

Polacy szukają alternatywy dla dotychczasowego sposobu życia – marzą o kawałku ziemi w dziewiczych zakątkach Polski. Skokowo zwiększyło się zainteresowanie własnym miejscem na łonie natury. Liczba zapytań o sprzedaż działki na Mazurach wzrosła dwukrotnie wynika z analizy przygotowanej przez serwis Morizon.pl dla Business Insidera. Rosną też ceny, choć ten trend nie utrzymuje się wszędzie.

Moda na działkę na Mazurach?

Posiadanie własnego domu lub działki jest podyktowane zapewnieniem sobie dostępu do natury, własnej przestrzeni, alternatywy dla dotychczasowego stylu życia. Według raportu serwisu Morizon.pl dla Business Insidera zwiększyło się zainteresowanie posiadaniem własnej działki. Nie tylko rekreacyjnej w ogródkach działkowych na terenie miast, ale także działek poza miastami – na Warmii i Mazurach, Kaszubach czy Pomorzu.

Zgodnie z danymi raportu, wzrost liczby zapytań o sprzedaż działki wyniósł w maju aż 128,2 proc. w stosunku do analogicznego okresu przed rokiem. Jak zauważa ekspert portalu Otodom.pl Jarosław Krawczyk – działki rekreacyjne przeżywają prawdziwy renesans. Przyczyną jest pandemia i sytuacja epidemiczna, która przewartościowała system pracy i spędzania wolnego czasu.

Działki z dostępem do jeziora

Twórcy raportu dla Business Insidera podkreślają, że hasłem, które fundamentalnie zwiększa szansę na zainteresowanie klienta działką rekreacyjną jest „jezioro”. To słowo w różnych wariacjach (nad jeziorem, z dostępem do jeziora itd.) najczęściej wpisywane jest w wyszukiwarki portali oferujących grunty. Potwierdza to także Kamil Berger ekspert Lokat Ziemskich i założyciel portalu www.GruntToMazury.plMazury stały się niezwykle atrakcyjne, ponieważ wpisują się w potrzebę, którą ujawniła pandemia –posiadania własnego, dziewiczego miejsca na łonie natury. Nie bez znaczenia jest konkurencyjna cena gruntów w stosunku do Pomorza czy gór.

Ceny działek na Mazurach

Pandemia spowodowała, że Polacy zaczęli szukać alternatywy wobec mieszkania w bloku i innego niż egzotyczne wyjazdy sposobu spędzania urlopu. W maju i do połowy czerwca działki były wyświetlane w Otodom o 78 proc. częściej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Jeśli natomiast porównywać obecną liczbę odsłon do wartości sprzed pandemii to wzrost ten wynosi obecnie aż 139 proc. – dodaje ekspert.

Według specjalisty Morizona, średnia cena ofert działek rekreacyjnych w Polsce to obecnie 90 zł za m kw. Na terenie województwa warmińsko-mazurskiego jest taniej, bo według ich danych średnia to 70 zł za m kw.

Według danych serwisu Otodom.pl, ceny działek na Warmii i Mazurach wzrosły jednak mocniej niż to podaje Morizon. Wyliczono, że w maju poszły w górę o aż 38 proc. w porównaniu z kwietniem. To wzrost aż 29 proc. rok do roku. Metr kwadratowy ma obecnie kosztować średnio aż 99 zł.

Ten trend obserwujemy także wśród specjalistów zajmujących się sprzedażą tego typu gruntów. W okresie pandemii obserwujemy rekordowy w historii firmy wzrost zainteresowania zakupem własnego azylu na Warmii i Mazurach. Rosnącemu popytowi towarzyszy też wzrost cen. To z kolei zachęca do zakupu także osoby poszukujące także dobrej lokaty kapitału w tych – niespokojnych na światowych rynkach – czasach – dodaje Piotr Kaniewski współzałożyciel firmy Lokaty Ziemskie, specjalizującej się w sprzedaży działek na Warmii i Mazurach.

Ile kosztuje działka na Mazurach?

Jeśli chodzi o ceny – średnia jest dość słabym ich wyznacznikiem – ocenia Jarosław Krawczyk. W przypadku działek rekreacyjnych olbrzymią rolę odgrywa ich lokalizacja, powierzchnia oraz zabudowania.  

Business Insider sprawdził jak wyglądają ceny działek na Warmii i Mazurach. Rozpiętość cen jest dość duża, choć w każdej części Mazur można zaobserwować tendencje wzrostową. W okolicach Szczytna najtańsze działki cenione były w czerwcu już na 57 zł za m kw. Jeszcze w kwietniu i w lutym można było znaleźć oferty po 48 zł za m kw. – wynika z danych na stronach Otodom.

W okolicach Giżycka jeszcze w styczniu można było kupić działkę za minimalną cenę 77 zł za m kw. Obecnie działka w pobliżu Giżycka oznacza cenę przekraczającą poziom 106 zł za m kw.  Mniejszą zmienność wykazują ceny działek na Warmii. W okolicach Olsztyna w maju i czerwcu ceny sięgały 63 zł za m kw. Dziś trzeba się liczyć z ceną powyżej 72 zł za m kw.

Ile kosztuje działka na Mazurach?

Jak zauważa Kamil Berger ekspert Lokat Ziemskich – Ceny działek na Warmii i Mazurach dopiero gonią ceny z pozostałych turystycznych regionów – terenów nadmorskich czy góry. Niestety zakup gruntu nad morzem czy w górach często wykracza poza możliwości budżetowe Polaków. Należy ponadto pamiętać, że to Kraina Wielkich Jezior Mazurskich była nominowana do bycia w gronie Nowych 7 Cudów Świata. Przy tak niskiej podaży działek z dostępem do jeziora, za moment może się okazać, że będzie już można nazwać „białym krukiem”- dodaje.

Posiadając budżet ok. 150 000 zł można zaproponować działki z dostępem do jeziora na Warmii i Mazurach, które znajdują się w ofercie Lokat Ziemskich. Co w przypadku zakupu działki na wybrzeżu jest praktycznie niemożliwe.

Duże serwisy dysponują głównie ofertami sprzedaży działek z województwa mazowieckiego i kujawsko-pomorskiego, gdzie rynek najbardziej się rozwinął. Poszukujący własnej działki na Warmii i Mazurach mają dość ograniczoną ofertę w dużych serwisach. Tego rodzaju oferta jest zdecydowanie bogatsza i szersza w podmiotach wyspecjalizowanych w sprzedaży działek na Warmii i Mazurach, jak Lokaty Ziemskie.

Szukając działki nad jeziorem należy być bardzo ostrożnym. Przed zakupem warto sprawdzić szereg czynników – charakterystykę podłoża, istnienie możliwości zabudowy gruntu oraz… czy nie przepłacamy. Dlatego warto skorzystać z opinii prawnej przed zakupem działki nad jeziorem lub zapytać o opinię eksperta.

Źródło: Business Insider